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房產(chǎn)交易“忽視”土地證 未納入過戶必備條件存

　　7月12日，南昌市房地產(chǎn)交易市場人頭攢動。然而，交易的背后，卻鮮有人關(guān)注到，在房產(chǎn)交易過程中，至關(guān)重要的土地證并未納入過戶必備材料之中。

　　今年6月，南昌市民易女士通過中介買房時，發(fā)現(xiàn)其所購的二手房沒有土地使用證（以下簡稱土地證）。于是，她以該房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵為由，要求解除合同。豈料，中介方非但不同意，還下發(fā)“催告單”要求其限期過戶付款。

　　買方討要說法的同時，賣方和中介方也據(jù)理力爭。這場購房合同糾紛的背后折射出的是，土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記相對分散的現(xiàn)實，并最終引發(fā)“是否應(yīng)該將土地證列為交易過戶的必備條件”的法律爭議。

在南昌房產(chǎn)交易市場，土地證并非房屋交易所需材料

　　房屋無土地證 解除合同引糾紛

　　一個月過去了，南昌市民易女士一直不思飲食、夜不能寐。易女士告訴記者，6月8日，由于她的大意，或?qū)⒆约?萬元血汗錢“拱手送人”。

　　易女士回憶稱，當(dāng)天上午，她看中了南昌中環(huán)地產(chǎn)顧問有限公司（下稱中環(huán)地產(chǎn)）掛售的一套“自由都”樓盤的房子，價值76萬元。隨即，她便與對方簽訂了存量房買賣居間合同，并支付了3萬元定金。事后，易女士通過查證才得知，這套住房雖辦了房產(chǎn)證，但未在國土部門辦理土地證。

　　據(jù)此，易女士以中環(huán)地產(chǎn)介紹的房屋無土地證，房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵為由，拒絕履行買賣合同的付款義務(wù)，并提出返還3萬元定金的要求。對此，中介方聲稱需與賣方商量，進(jìn)而遲遲未拿出處理意見。

　　焦急等待中，讓易女士意想不到的是，7月6日，等來的卻是一份中介方的“催告函”。函件寫道：“合同簽訂后，您（易女士）遲遲不履行合同，公司多次電話催促，現(xiàn)在賣方通知您接函后兩個工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。逾期，賣方將按合同條款視為違約、解除合同，另行處置房產(chǎn)……”

　　“明明是賣方隱瞞房屋真實情況，中介方審查不力，為何讓我來‘買單’？”易女士向新法制報求助。

　　二手房交易“忽視”土地證

　　7月8日上午，記者來到位于中山路商會大廈五樓的中環(huán)地產(chǎn)總部采訪。得知記者來意后，該公司總經(jīng)理助理李國平告訴記者，按照南昌市有關(guān)規(guī)定，即使是沒有土地證的房子，同樣允許進(jìn)行房產(chǎn)交易。也就是說，只要有房產(chǎn)證等必備材料，即可進(jìn)行房屋交易，有無土地證并不影響合同履行。因此，中介方也就沒有任何告知及審查的義務(wù)。

　　“事實上，我們一直在極力維護(hù)易女士，不然3萬元定金早就被賣方拿走了。”李國平稱，其間，賣方多次要求將代管的3萬元定金作為違約金拿走，但均被公司拒絕。究其原因，公司也認(rèn)為，易女士的說法有一定道理。但現(xiàn)在，即便要解除合同，也要當(dāng)事三方共同協(xié)商。“不可否認(rèn)的是，從目前的交易狀況來看，這（沒有土地證）難以成為解除合同的充分條件。”李國平又說，如果賣方不妥協(xié)，易女士只能走法律途徑。

　　采訪中，李國平一再強(qiáng)調(diào)，南昌所有的房產(chǎn)交易均不需要土地證。

　　為此，記者先后咨詢了滿堂紅房產(chǎn)等5家房產(chǎn)中介，答復(fù)如出一轍：“只要提交房產(chǎn)證及其過戶必備資料即可，其中不包含土地證”。

　　隨后，記者來到南昌市房地產(chǎn)交易市場。在交易大廳，一位工作人員給記者遞上了一份房屋產(chǎn)權(quán)交易流程指南。在交易所需材料一欄中，明確房產(chǎn)交易所需材料為：身份證、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證、產(chǎn)籍檔案開放單，而土地證并未名列其中。

　　就買房時是否注意房子有無土地證的問題，記者隨機(jī)采訪了8位正在辦理二手房過戶的人。“土地證與過戶有什么關(guān)系？有房產(chǎn)證就可以吧！”一位市民說。令記者意外的是，受訪的上述人士對土地證的作用均一無所知。

　　對于這一點(diǎn)，易女士也坦言，若不是不久前一套舊房因擁有土地證而得到了拆遷補(bǔ)償，她也難以深刻理解土地證的重要性——今年年初，她有一套房子被拆遷，由于該房屋“兩證”齊全，參照了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而一些無土地證但具有房產(chǎn)證的房屋，依據(jù)的是農(nóng)房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估補(bǔ)償。兩者之間的拆遷補(bǔ)償數(shù)額相比，后者明顯少了許多。

　　據(jù)記者了解，按照南昌市的有關(guān)規(guī)定，對房屋進(jìn)行拆遷評估時，土地證是一項重要指標(biāo)及因素。

　　“目前，大家（中介)都這么操作，除非客戶提出了要求，中介才會去審查土地證。”一位中介工作人員坦言。至于這樣操作是否會在今后引起糾紛，他們沒考慮那么多。

　　房管部門與國土部門未銜接

　　上海財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院民商法學(xué)專家李宇認(rèn)為，在民法理論中，通常將建筑物與其占用的土地視為一個物，土地為主物，建筑物為從物。“沒有土地證，居住的房子就等于是‘空中樓閣’。”李宇做了一個形象的比喻。